# PLD Q1 FY2025 실적 요약
**발표일:** 2025년 4월 16일
**회사:** Prologis (세계 최대 물류 리츠)
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## 📊 실적 요약
| 지표 | Q1 2025 | 가이던스/전망 | YoY |
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| **Core FFO (순촉진비 제외)** | $1.43/주 | 가이던스 상회 | - |
| **입주율** | 95.2% | 예상 상회 (▼70bp QoQ) | - |
| **임대스프레드 (순효과)** | 54% | - | - |
| **임대스프레드 (현금)** | 32% | - | - |
| **동일매장 NOI 성장 (순효과)** | 5.9% | - | - |
| **동일매장 NOI 성장 (현금)** | 6.2% | - | - |
| **순효과 마크투마켓** | 25% | $11억 잠재 NOI | ▼순차 |
| **개발 착공** | $6.5억 | 예상 상회 (80% 맞춤형) | - |
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## 🎯 핵심 메시지
1. **관세 불확실성 속 실적 초과달성**: 4월 2일 관세 발표 전까지 펀더멘털 개선세였으나, 불확실성에도 실적·입주율·임대료 모두 예상 초과
2. **맞춤형 개발 급증**: 착공의 80%가 맞춤형 개발, 평균 임대기간 16년. 4월 2일 이후에도 110만 평방피트 추가 계약 체결
3. **단절된 세계는 더 많은 창고 필요**: Brexit 사례처럼 공급망 재편 시 중복 재고로 인해 순수요 증가. "소비지 투자" 전략의 타당성 재확인
4. **데이터센터 급성장**: 400MW 전력이 고급 단계로 이동, 총 2GW 고급단계 + 1.4GW 확보 완료. 하이퍼스케일러와 활발한 협의 진행 중
5. **요새 같은 재무구조**: Moody's A2 등급 획득 (공개 리츠 중 2개사만 A 등급). 글로벌 자본 접근성 탁월, 300명 이상 고객과 대화 진행
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## 🏢 사업부별 하이라이트
### **미국 물류**
- 5,800만 평방피트 임대 (거의 기록적 수준)
- 4월 2일 이후에도 2주간 600만 평방피트 임대 (정상 대비 20% 감소 수준)
- 맞춤형 개발 파이프라인 역대급, 12건 이상 활발한 협상 중
- Southern California 향후 반등 기대: 단기 과도한 비관론 속 장기 펀더멘털 강세
### **유럽**
- 맞춤형 개발 활동 지속
- 캐나다 채권 발행 ($5.5억, 4.1% 가중평균 금리)
### **데이터센터**
- 400MW 전력 고급 단계 추가 (Tier 1 시장)
- 총 2GW 고급 단계, 1.4GW 완전 확보
- Q2에 착공 활동 보고 예정
- 태양광: 900MW 운영/개발 중 (연말 1GW 목표)
### **전략자본**
- 플래그십 펀드에 $4억 신규 자본 유치, 동일 규모 환매로 순중립
- Moody's A2 등급 획득 (공개 리츠 중 2개사만)
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## 📈 가이던스
### **유지 (관세 불확실성으로)**
- **Core FFO (순촉진비 포함)**: $5.65-$5.81/주
- **Core FFO (순촉진비 제외)**: $5.70-$5.86/주
- **평균 입주율**: 변경 없음
- **임대스프레드**: 연간 평균 mid-50% 예상
### **하향 조정**
- **개발 착공**: $15억-$20억 (투기 개발 축소 반영)
- **기여금/처분**: $4억-$10억 (자본시장 불확실성)
- **개발이익**: $1억-$2.5억
- **G&A**: $4.5억-$4.7억 ▲ (개발 활동 감소로 자본화 영향)
### **스트레스 테스트**
- GFC 수준 시나리오 (입주율 ▼170bp, 시장임대료 ▼18%, 부실채권 75bp) 적용 시에도 가이던스 하단 범위 내 유지
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## 💬 Q&A 핵심
1. **관세가 소비에 미치는 영향?** (Hamid): 불황 시 소비 타격 불가피. 2017년 관세 이후 미국 생산 +2%, 중국 생산 +2%, 전체 소비 +20%대. 증가분은 China Plus One, 멕시코, 유럽에서 발생
2. **입주율 전망?** (Tim): Q1 대량 만기로 73% 유지율에도 입주율 하락. 스트레스 시나리오에서는 하락 후 연말까지 그 수준 유지 가정
3. **아시아계 3PL 리스크?** (Chris): 미국 매출의 1.5% 불과. 전자상거래 성장, 재고 다변화, 국내 고객 확대 등 완화 조치 진행 중
4. **Amazon 활동 재개?** (Dan): 아마존과 올해 좋은 거래 체결. 전자상거래 전체가 임대의 high teens~20% 차지, 매우 강세
5. **임대 보류 기간 증가?** (Chris): Q4~Q1 선거 전 기회 착지 지속. 불확실성 속에서도 성장 요구 있는 고객들은 공간 필요. 맞춤형 개발 계약은 오히려 증가
6. **멕시코 수혜 전망?** (Hamid): 10% 관세는 경제가 흡수 가능. 멕시코가 최대 수혜자 될 것. 브라질도 강세. 중국산 감소, 아시아 주변국 증가 예상
7. **Brexit 유사성?** (Hamid): 영국 자산 가치 100% 이상 할인받았으나, 실제로는 3-4년간 영국·유럽 각각 공급망 재구축으로 순수요 증가. 입주율 99% 유지
8. **펀드 투자자 수요?** (Hamid): 4월 2일 전까지 2022년 이후 최강 트렌드. 이후 분모효과(주식 하락) 대기. 산업용 부동산 자체 관심은 매우 높음
9. **UPS의 아마존 노출 축소 영향?** (Hamid): UPS와 최근 대형 임대 진행 중. 논의에서 문제 제기 없음
10. **소규모 공간(<100K sqft) 입주율 낮은 이유?** (Tim): 원래 가장 낮은 카테고리. 임대기간 짧고 이직률 높음. 불황 시 중소기업 타격 크지만 현재 문제 없음. 교체비용이 시장가치 대비 매우 높아 공급 제한적
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## 💡 투자자 인사이트
### **위기 속 기회 포착 능력**
- Prologis는 "시장 혼란을 견디는 것뿐 아니라 기회를 활용하도록 설계"되었음
- 글로벌 포트폴리오, 다각화된 임대차 계약(고정 또는 인플레 연동), A등급 밸런스시트
### **교체비용 임대료 상승 압박**
- 관세로 인플레 압력 → 건설비 급등 + 10년물 금리 상승 → 개발 수익률 요구 ▲
- 신규 개발을 정당화하는 교체비용 임대료가 1개월 전 대비 크게 상승
- 장기 공급 제약 긍정적
### **맞춤형 개발의 우위**
- 불확실한 시장에서도 Fortune 500급 대형 고객들은 장기 결정 진행
- 평균 임대기간 16년, 착공의 80%가 맞춤형 → 위험 제거된 고수익
### **마크투마켓 25% = $11억 NOI 내재**
- 시장 임대료 추가 상승 없이도 향후 임대 갱신 시 확보 가능한 NOI
- 장기 수익 가시성 확보
### **투자 우선순위**
1. 맞춤형 개발 (최고 증분 수익률)
2. 데이터센터 (파이프라인 거대, 향후 3년 모든 MW 고객과 협의 중)
3. 선별적 투기 개발 (18개 시장, 해외 위주)
### **단기 vs 장기 관점**
Hamid의 명언: "단기 예측은 거의 불가능. 장기적으로는 교체비용×이자율=임대료. 지금보다 훨씬 높은 트렌드라인으로 안정화될 것. 6개월인지 2년인지는 모르지만, 그 캐치업 성장률은 매우 높을 것."