# Prologis (PLD) Q2 2025 실적 요약
**컨퍼런스콜 일자**: 2025년 7월 16일
**세계 1위 물류 리츠**
---
## 📊 실적 요약
**핵심 지표**
- **Core FFO**: $1.46/주 (net promote 포함), $1.47/주 (제외) — 가이던스 상회
- **점유율**: 95.1% (분기말 기준, QoQ -10bp) — 시장 대비 290bp 아웃퍼폼
- **렌트 체인지**: Net effective 53%, Cash 35%
- **Lease Mark-to-Market**: 22% (약 $9억 NOI 잠재가치)
- **Same-Store NOI 성장**: Net effective 4.8%, Cash 4.9%
**시장 환경**
- 미국 순흡수량: 28백만 sf (연초 대비 누적 49백만 sf)
- 시장 공실률: 7.4% (+10bp QoQ)
- 시장 렌트: QoQ -1.4% 하락
- 자산 가치: 분기 중 보합
**주목할 성과**
- Build-to-Suit 스타트: 상반기 누적 $1.1B (역대 최대)
- 65%가 Build-to-Suit (7개 프로젝트, 미국+유럽)
- 데이터센터 Austin 프로젝트 추가 투자 $300M
- 파워 확보: Advanced stage 2.2GW (+200MW 추가)
---
## 🎯 핵심 메시지
1. **"물 뒤에 댐이 쌓이고 있다"** — Hamid Moghadam CEO는 불확실성 속에서도 연기된 수요가 누적되고 있으며, 대형 고객들이 단기 노이즈를 넘어 장기 투자를 진행 중이라고 강조. Build-to-Suit 파이프라인이 역대 최강.
2. **리싱 파이프라인 역대 최고치 130백만 sf** — 전년 대비 +19%, 모든 거래 단계/유형/산업군에서 고르게 성장. 특히 100K sf+ 대형 딜이 주도. 의사결정 속도는 느리지만 고객 관여도와 수요 기반은 견고.
3. **공급 파이프라인 고갈 + 렌트 갭 20%+** — 신규 개발 착공은 팬데믹 이전 수준 이하, 시장 렌트와 재건축 비용 렌트 간 20% 이상 갭 유지. 다음 사이클 렌트 상승의 전제 조건 갖춰짐.
4. **Build-to-Suit 전략의 승리** — Fortune 500 대형 고객들이 장기 관점에서 공격적 투자. 상반기 $1.1B 계약 체결, 추가 30개 프로젝트 (25백만 sf) 협의 중. 14,000에이커 토지 뱅크가 차별화 요소.
5. **데이터센터 + 에너지 사업 확장** — 데이터센터 파워 확보 2.2GW (advanced) + 1.1GW (secured) + 300MW (건설 중). 솔라 1.1GW 목표 달성 임박. Behind-the-meter 에너지 솔루션 런칭 (마이크로그리드 전문성 활용).
---
## 🏢 사업부별 동향
### 물류 부동산 (Core)
- **리싱 활동**: 분기 초 불확실성에도 6월 강력한 회복. 4월 "최대 불확실성" 시점 대비 정상 대비 -20% → 분기 말 -10%로 개선
- **갱신 vs 신규**: 갱신 리싱 매우 강세 (불확실성 시 전형적), 신규 리싱 느림 (대형 투자 결정 신중)
- **고객 utilization**: 85% (+50bp QoQ), 2년 최고치 근접. 재고 증가 + 공급망 성장 반영
- **3PL**: Gray space 소진 중, 대형 3PL들이 추가 공간 수요 증가
### 글로벌 시장
- **국제 시장 강세**: 유럽, 라틴아메리카 아웃퍼폼
- 멕시코시티, 상파울루 등 소비 중심지 매우 강함
- 브라질: 이미 하키스틱 회복 곡선
- **미국**:
- 내륙 시장 (Nashville, Houston, Atlanta) 지속 강세
- 해안 시장 차별화: 남부 플로리다, DC 회복력 vs. SoCal 약세
- 중서부 (인디애나폴리스) 공급 과잉 해소 중
- 선벨트 (Dallas, Houston) 주요 하위시장 단단해짐
### 데이터센터
- Austin 프로젝트 추가 투자 $300M (top hyperscaler)
- 파워 확보 파이프라인 계속 확대
- 향후 데이터센터 착공은 가이던스 미포함 (별도 공시 예정)
### 에너지 (Essentials)
- 솔라 1.1GW 목표 달성 임박 (운영+개발 중)
- 미국 ITC 인센티브 축소에도 전력 가격 상승으로 수익성 유지
- Behind-the-meter 에너지 생성 솔루션 신규 런칭
### 전략적 자본 (Strategic Capital)
- 순유출 $300M (오픈엔드 펀드)
- 신규 차량 개발 중 (사업 다각화 반영)
- Strategic capital 매출 가이던스 상향: $570M-$590M
---
## 📈 가이던스 (2025 FY)
**상향 조정 배경**: 4월 대비 환경 안정화, 가시성 개선
| 항목 | 기존 | 신규 (at share) |
|------|------|-----------------|
| **평균 점유율** | - | 94.25% - 94.75% |
| **렌트 체인지** | - | 50% 중후반 (연평균) |
| **Same-Store NOI (NE)** | - | 3.75% - 4.25% |
| **Same-Store NOI (Cash)** | - | 4.25% - 4.75% |
| **G&A** | $450M-$470M | 유지 |
| **Strategic Capital 매출** | - | $570M-$590M ↑ |
| **개발 착공** | - | $2.25B-$2.75B ↑ (+$1B) |
| **매각+기여** | - | $1.0B-$1.75B ↑ |
| **GAAP EPS** | - | $3.00 - $3.15 |
| **Core FFO (w/ promote)** | $5.705 | $5.75 - $5.80 ↑ |
| **Core FFO (ex promote)** | $5.755 | $5.80 - $5.85 ↑ (+$0.045) |
**개발 착공 증가 구성**
- 데이터센터 Austin $300M
- Build-to-Suit 약 절반
- Spec 약 절반 (주로 해외: 일본, 인도, 브라질, 멕시코. 미국은 Southeast, 해안 인필 소량)
---
## 💬 주요 Q&A
**Q1. 파이프라인 역대 최고치, Liberation Day 이후 영향?**
A. (Dan) 파이프라인 +19% YoY, 모든 거래 단계/유형/산업에서 균형적 성장. 특히 100K sf+ 대형 딜 증가. 3PL도 gray space 소진하며 참여 증가. 개발 착공 증가 중 BTS 절반, spec 절반 (주로 해외).
**Q2. 4~6월 리싱 케이던스?**
A. (Dan) 4월 초 "최대 불확실성" 시점에 정상 대비 -20%였으나, 5~6월 가속화되며 분기 전체는 -10%. 너무 짧은 기간 통계는 트렌드 아님. 다양한 지표(파이프라인, BTS 대화, 고객 참여도) 종합적으로 봐야.
**Q3. 가이던스 상향 요인? 점유율 기대치는 변화 없는데 NOI는?**
A. (Tim) 4월 대비 환경 크게 안정, 가시성 개선. Q2 아웃퍼폼 중 일부는 연간 영구적 기여. Same-store는 midpoint 동일하지만 range 좁아짐 = 상단 착지 자신감.
**Q4. 파이프라인 → 계약 전환 타이밍? 무엇이 필요?**
A. (Chris) 의사결정은 여전히 신중. 고객들은 거시 명확성 원함. (Hamid) 끊임없는 불확실성 속에서도 댐 뒤 물은 계속 쌓임. 대형 고객들은 더 이상 미룰 수 없어 움직이기 시작.
**Q5. 장기 전망: 공실 7.5%, 렌트 회복 시점?**
A. (Hamid) 공실 7.4%는 사이클 피크 근처. 지난 25년 중 44%는 7.4% 이상. 우리는 팬데믹 3%대에 익숙해져서 과민 반응. 역사적 평형 공실률 5%에서 가격 결정력 회복. 1~2년 내 도달 예상, 그때 인플레이션 이상 렌트 성장. 현재 렌트 vs 재건축 비용 렌트 갭이 핵심.
**Q6. Bad debt 트렌드?**
A. (Tim) Q1과 유사, 35-40bp 수준 (역사적 20bp, GFC 시 50bp). (Hamid) 차이점: 이번 사이클은 MTM이 워낙 커서 디폴트가 NPV 플러스. 조기에 높은 렌트 캡처가 다운타임 상쇄.
**Q7. SoCal 등 어떤 시장이 빠르게 반전될까?**
A. (Hamid) 장기 펀더멘털 강하지만 단기 타격 큰 시장 = SoCal. 2분기 전만 해도 "바다에 빠질 것"처럼 생각. FOMO 반대 상황. 몇 건 딜 놓치기 시작하면 급반등. 항구 물동량은 캔자스에서 안 온다. (Chris) 국제는 이미 강함 (유럽, 멕시코, 브라질). 미국 내륙 여전히 강세, 해안은 차별화 (SoCal 약세 vs. 남부 플로리다/DC 회복력).
**Q8. 타리프로 인해 AMB 합병 후 매각한 지역 시장 복귀?**
A. (Hamid) 사바나 복귀했지만 원래 결정이 맞았을지도. 탬파는 기분 좋아짐, 미니애폴리스는 복귀 안 함. (Dan) 미국 31개, 글로벌 75개 소비 중심지 (세계 GDP 78%) — 올바른 시장에 있음.
**Q9. 인수 가이던스 상향, 거래 시장 환경?**
A. (Dan) 4/2 이후 시장 놀랍도록 견조. 사이드라인 자본 활발히 움직임, 코어 자산은 low-7% IRR까지 추격. 우리는 부가가치형 인수 집중 (150-200bp 더 높은 수익). (Hamid) 유럽은 low-6% IRR로 더 비쌈.
**Q10. 자동화 증가 → 전력 수요 영향?**
A. (Hamid) 일반 창고 5 kWh/sf → 완전 자동화+EV 충전 시 25 kWh/sf (5배). 데이터센터만큼 자동화도 전력망 큰 압박. 전 세계적으로 EV 성장 (미국은 정책 변화로 둔화). (Dan) Behind-the-meter 에너지 생성 솔루션 런칭. 유틸리티가 수요 따라잡기 어려운 갭 메움.
---
## 💡 투자자 인사이트
### 왜 지금 중요한가
1. **사이클 전환점**: 공실률 7.4%는 역사적 중간값 수준으로 피크 근처. 공급 파이프라인 고갈, 렌트와 재건축 비용 20% 갭 → 1~2년 내 가격 결정력 회복 전망.
2. **누적 수요 폭발 임박**: 리싱 파이프라인 역대 최고 130M sf, Build-to-Suit 파이프라인 역대 최강. 대형 고객들이 "불확실성에 지쳐 사업 운영" 모드 전환. FOMO 심리 반전 시 급격한 수요 폭발 가능.
3. **Build-to-Suit = 경쟁 해자**: 14,000에이커 토지 뱅크 + 글로벌 고객 관계 → 대형 고객 장기 계약 독점. 상반기 $1.1B (역대 최대), 연말까지 60%+ BTS 비중 예상. 디리스크 + 높은 수익률.
4. **데이터센터 옵션 가치**: 파워 3.6GW 확보 (secured 1.1 + advanced 2.2 + 건설 중 0.3), 향후 가이던스 별도 공시 예정. 물류와 데이터센터 모두에서 전력 병목 현상 → 에너지 사업의 전략적 가치 급증.
5. **글로벌 분산 효과**: 국제 시장(유럽, 라틴) 이미 강세, 미국 회복 대기 중 → 포트폴리오 다운사이드 제한하며 지역별 순차 회복으로 장기 성장 지속성 확보.
### 리스크 체크리스트
- ⚠️ **거시 불확실성**: 타리프 정책, 경제 전망 — 하반기 순흡수 75-100M sf 달성 여부가 관건
- ⚠️ **SoCal 회복 지연**: 주요 시장이지만 단기 약세 지속 가능성
- ⚠️ **전략적 자본 순유출**: $300M 유출, 신규 차량 개발 중이나 단기 역풍
- ✅ **Bad debt 관리**: 35-40bp 수준, MTM 효과로 NPV 플러스 유지
- ✅ **재무 건전성**: $7B 유동성, 3.2% 부채비용, 유럽 CP 프로그램 추가 (40-60bp 절감)
### Bottom Line
**"댐 뒤의 물"** — Hamid의 반복되는 메시지는 명확하다. 단기 불확실성에도 불구하고 구조적 수요는 누적되고 있으며, 대형 고객들이 먼저 움직이기 시작. 공급 고갈 + 20% 렌트 갭 + 역대 최강 BTS 파이프라인 = 1~2년 내 강력한 렌트 상승 사이클 진입 토대 마련. 데이터센터와 에너지 사업은 보너스 옵션. 현재 밸류에이션이 이 "물 뒤의 댐"을 충분히 반영하는지가 핵심 질문.